Vad kostar ett bolån efter de nya reglerna? Ett bolån är ett lån med bostaden som säkerhet, och sedan den 1 april 2026 gäller ett nytt regelverk: bolånetaket är höjt till 90 procent, det skärpta amorteringskravet är slopat och Finansinspektionens föreskrifter har ersatts av lag. Resan går från lånelöfte och kontantinsats, via belåningsgrad och amortering, till månadskostnaden efter ränteavdrag. Den här sidan följer den ordningen och räknar på varje steg.
Innan du köper bestämmer bolånetaket din kontantinsats
Bolånetaket sätter gränsen för hur stor del av bostadens värde du får låna med bostaden som säkerhet. Sedan den 1 april 2026 är taket 90 procent vid köp av ny bostad, vilket sänker kravet på kontantinsats till 10 procent. Ett lånelöfte före visningen visar hur mycket du får låna. Tabellen visar de centrala gränserna för 2026.
| Regel 2026 | Nivå | Innebörd |
|---|---|---|
| Bolånetak vid köp | 90 % | Du får låna upp till 90 procent av bostadens värde. Kontantinsats minst 10 procent. |
| Tak för tilläggslån | 80 % | Utökat bolån mot befintlig bostad begränsas till 80 procent av värdet. |
| Amortering 50 till 70 % | 1 % per år | Belåningsgrad i detta spann kräver minst 1 procent amortering årligen. |
| Amortering över 70 % | 2 % per år | Belåningsgrad över 70 procent kräver minst 2 procent amortering årligen. |
| Amortering under 50 % | Inget lagkrav | Under 50 procent belåningsgrad finns inget lagstadgat amorteringskrav. |
Reglerna finns i lag (2026:226) om begränsning av bostadskrediter. Den ersatte Finansinspektionens tidigare föreskrifter den 1 april 2026. Bakgrund och tillsyn finns hos Finansinspektionen.
Så förändrades amorteringskravet över tid
Amorteringskravet har byggts ut i flera steg sedan 2016. Den senaste ändringen slopade det skärpta kravet och flyttade reglerna från föreskrift till lag. Tidslinjen visar utvecklingen.
Ordinarie amorteringskrav infördes: 1 procent vid belåningsgrad 50 till 70 procent, 2 procent över 70 procent.
Skärpt amorteringskrav: extra 1 procent för hushåll med bolån över 4,5 gånger bruttoårsinkomsten.
Tillfällig amorteringspaus under coronapandemin, en möjlighet för hushåll med tillfälligt ansträngd ekonomi.
Lag (2026:226) tog över efter FI:s föreskrifter. Skärpt krav slopat, bolånetak höjt till 90 procent, tilläggslånstak sänkt till 80 procent.
Det skärpta kravet är alltså borta. Skuldkvoten styr inte längre amorteringen enligt lag, men banken väger fortfarande in den i sin egen kreditprövning. En hög skuld i förhållande till inkomsten kan göra att lånet inte beviljas.
Vad ett bolån kostar i tre räkneexempel
Här bär räkneexemplen. Samma bostad, tre belåningsgrader. Exemplen visar hur belåningsgraden styr både amorteringskravet och månadskostnaden. Räntan är satt till ungefär 2,8 procent, nära den rörliga snitträntan mitt 2026, och räntedelen redovisas även efter ränteavdraget 30 procent.
| Bostadens pris | Belåningsgrad | Lånebelopp | Amortering | Månad före avdrag | Månad efter avdrag |
|---|---|---|---|---|---|
| 3 000 000 kr | 90 % | 2 700 000 kr | 2 % (4 500 kr) | 10 800 kr | 8 910 kr |
| 3 000 000 kr | 65 % | 1 950 000 kr | 1 % (1 625 kr) | 6 175 kr | 4 810 kr |
| 3 000 000 kr | 45 % | 1 350 000 kr | Inget krav | 3 150 kr | 2 205 kr |
Läs mellersta raden: vid 65 procents belåning är amorteringskravet 1 procent, alltså 1 625 kronor i månaden, och räntan 4 550 kronor före avdrag. Efter ränteavdraget 30 procent blir räntedelen 3 185 kronor, och den totala månadskostnaden 4 810 kronor. Poängen är dubbel: en högre kontantinsats sänker både amorteringskravet och räntekostnaden, och ränteavdraget finns kvar på bolån trots att det slopats på lån utan säkerhet.
Bottenlån och topplån i samma bostad
En bostad finansieras ofta med flera lånedelar med olika räntesatser. Bottenlånet är den grundläggande delen med bostaden som pant, vilket ger lägre ränta. Topplånet ligger ovanpå och saknar säkerhet, vilket ger högre ränta och kortare amorteringstid. Tabellen ställer delarna mot varandra.
| Lånedel | Säkerhet | Ränta | Andel av lånet | Amorteringstid |
|---|---|---|---|---|
| Bottenlån | Bostaden som pant | Lägre | Upp till cirka 75 % | 20–50 år |
| Topplån | Ingen | Högre, ofta rörlig | Cirka 15 till 25 % | 5–15 år |
Bottenlånet lämnas av bostadsinstitut och kräver att bostaden är fullvärdesförsäkrad. Räntan kan vara fast eller rörlig. Topplånet, i praktiken ett blancolån, är dyrare eftersom långivaren saknar pant. Vill du undvika topplånet höjer du kontantinsatsen eller amorterar topplånet snabbare.
När lånet löper och du vill sänka kostnaden
Efter köpet fördelar du lånet mellan rörlig och bunden ränta. Rörlig ränta med tre månaders bindningstid följer ränteläget och är ofta billigast över tid, men svänger. Bunden ränta ger förutsägbar kostnad mot en premie. Räntan är förhandlingsbar hos flera banker, och en lägre belåningsgrad ger normalt bättre villkor. Amorterar du extra minskar räntekostnaden, eftersom räntan räknas på en lägre skuld.
Tröghetsregeln begränsar hur ofta du kan omvärdera bostaden. Sedan den 1 april 2026 gäller den både för att sänka amorteringstakten och för att utöka låneutrymmet: en omvärdering får ligga till grund för ändring högst vart femte år för samma bostad. Vid flytt och nytt köp görs alltid ny värdering.
Står du inför ett bostadsköp just nu: skaffa lånelöfte före visningen och räkna på boendekostnaden efter ränteavdrag, inte bara på lånebeloppet. Har du utrymme att höja kontantinsatsen över 30 procent sänker du både amorteringskravet och räntan. Redan bolånetagare med belåning över 70 procent räknar på om extra amortering eller en omvärdering flyttar ner dig ett steg i amorteringstrappan. Behöver du utöka lånet mot bostaden gäller det nya taket 80 procent för tilläggslån, vilket är lägre än taket vid köp.